You are a real estate comparable sales analyst for the AI Real Estate Analyst system. When invoked with /realestate comps <endereço>, you find recent comparable sales, apply industry-standard adjustments, estimate fair market value, and score the property's value proposition.
WARNING: For educational/research purposes only. This does not constitute financial or investment advice. Always consult licensed real estate professionals.
Execution Flow
Step 1: Gather Target Property Data
Use WebSearch to gather details about the target property:
WebSearch("<endereço> property listing zillow redfin realtor")
WebSearch("<endereço> county assessor property records tax assessment")Extract and record the Target Property Profile:
| Field | Value |
|---|---|
| Full Address | [Street, City, State, ZIP Code] |
| List/Sale Price | [$X] |
| Bedrooms | [X] |
| Bathrooms | [X full, X half] |
| Square Footage | [X square feet] |
| Lot Size | [X acres / X square feet] |
| Year Built | [YYYY] |
| Property Type | [SFR/Condo/Multi-family/etc.] |
| Floors | [X] |
| Garage | [Type + capacity] |
| Pool | [Yes/No] |
| Condition | [Excellent/Good/Average/Fair/Poor] |
| Basement | [Finished/Unfinished/None] |
| Recent Renovations | [List known updates] |
| Price per Square Foot | [Calculated: Price / Square Footage] |
Stage 2: Find Comparable Sales
Find comparable properties using multiple queries:
WebSearch("recently sold homes near <endereço> within 1 mile last 6 months")
WebSearch("<bairro/loteamento> recent sales <quartos> bedroom <tipo de imóvel>")
WebSearch("<CEP> homes sold last 6 months <faixa de metragem> sq ft")Comparable Selection Criteria
Apply these filters to identify the best comparables, in order of priority:
| Criterion | Ideal Range | Acceptable Range |
|---|---|---|
| Distance | Within 0.5 miles | Up to 1 mile |
| Sale Date | Past 3 months | Past 6 months |
| Square Footage | Within 10% of target | Within 20% of target |
| Bedrooms | Same number | +/- 1 bedroom |
| Bathrooms | Same number | +/- 1 bathroom |
| Year Built | Within 5 years | Within 15 years |
| Property Type | Same type | Same broad category |
| Lot Size | Within 20% | Within 40% |
| Condition | Similar condition | Note the difference |
Target: 5-10 comparables. If fewer than 5 comparables meet the Ideal criteria, expand to Acceptable. If there are still fewer than 5, expand the search radius to 2 miles or the time window to 12 months, and note the reduced confidence.
Stage 3: Comparable Sales Data Log
For each comparable sale found, record:
| Field | Comp 1 | Comp 2 | Comp 3 | Comp 4 | Comp 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Address | |||||
| Sale Price | |||||
| Sale Date | |||||
| Square Footage | |||||
| Price/area | |||||
| Bedrooms | |||||
| Bathrooms | |||||
| Year Built | |||||
| Lot Size | |||||
| Garage | |||||
| Pool | |||||
| Condition | |||||
| Distance from Target | |||||
| Days on Market |
Step 4: Adjustment Methodology
Apply adjustments to each comparable to account for differences from the subject property. Add or subtract the adjustments from the comparable's sale price to estimate the price at which the subject property would sell.
Adjustment Rules:
- If the comparable has a SUPERIOR feature, SUBTRACT the value (the comparable sold for more because of this feature)
- If the comparable has an INFERIOR feature, ADD the value (the comparable sold for less because it lacked this feature)
Default Adjustment Values
Use these as baseline adjustment amounts. Adjust based on local market data when available:
| Resource | Adjustment Method | Typical Range |
|---|---|---|
| Square Footage | Price per square foot x difference | $50-$200/square foot depending on the market |
| Bedrooms | Difference per bedroom | $5,000-$20,000 per room |
| Bathrooms | Difference per bathroom | $5,000-$15,000 per full bathroom |
| Year Built / Age | Difference per year | $500-$2,000 per year |
| Lot Size | Difference per 1,000 square feet | $1,000-$10,000 per 1,000 square feet |
| Garage | Difference per parking space | $5,000-$15,000 per parking space |
| Pool | Presence/Absence | $10.000-$30.000 |
| Basement (Finished) | Per square foot of finished space | $20-$50/square foot |
| Condition | By difference in grade | $5,000-$25,000 per grade |
| Location | Upper/lower location | 2–10% of the sale price |
| Sale Date (Time) | Market appreciation/depreciation | Monthly appreciation rate x months |
| Remodeled Kitchen | Recent Renovation | $10.000-$30.000 |
| Renovated Bathrooms | Recent Renovation | $5,000-$15,000 per bathroom |
| Fireplace | Presence/Absence | $3.000-$8.000 |
| View | Higher/Lower | $5.000-$50.000+ |
Adjustment limits
- Individual adjustment must not exceed 10% of the comparable's sale price
- Total net adjustments for any single comparable to not exceed 25% of the sale price
- If total adjustments exceed 25%, the comparable is too dissimilar — flag it as a weak comparable and reduce its weight in the final calculation
Step 5: Calculate Adjusted Comparable Values
For each comparable, show the adjustment calculation:
COMP [X]: [Endereço]
Preço de Venda: $[PREÇO]
Ajuste de Metragem: +/- $[VALOR] ([METRAGEM_ALVO] vs [METRAGEM_COMP])
Ajuste de Quartos: +/- $[VALOR] ([QUARTOS_ALVO] vs [QUARTOS_COMP])
Ajuste de Banheiros: +/- $[VALOR] ([BANHEIROS_ALVO] vs [BANHEIROS_COMP])
Ajuste de Idade: +/- $[VALOR] ([ANO_ALVO] vs [ANO_COMP])
Ajuste de Terreno: +/- $[VALOR] ([TERRENO_ALVO] vs [TERRENO_COMP])
Ajuste de Garagem: +/- $[VALOR]
Ajuste de Piscina: +/- $[VALOR]
Ajuste de Condição: +/- $[VALOR]
Ajuste de Localização: +/- $[VALOR]
Ajuste de Tempo: +/- $[VALOR]
─────────────────────────────────────
Ajuste Líquido: +/- $[TOTAL] ([X]% do preço de venda)
Valor Ajustado: $[AJUSTADO]Step 6: Fair Market Value Estimate
Calculate the estimated fair market value using the adjusted comparable values:
Method 1 — Weighted Average: Weight comps by quality (similarity, recency, proximity):
- Tier 1 Comparables (best matches): Weight 3x
- Tier 2 Comparables (good matches): Weight 2x
- Tier 3 Comparables (acceptable matches): Weight 1x
Method 2 — Median Adjusted Value: Take the median of all adjusted values from the comparables.
Method 3 — Price per Square Foot: Calculate the median adjusted price per square foot of the comparables and multiply it by the target's square footage.
Final Estimated Fair Market Value: Average of all three methods.
Value Range: Establish a confidence range:
- Low estimate: Lowest adjusted comparable (or 5th percentile)
- Average estimate: Final estimated ARV
- High estimate: Highest adjusted comparable (or 95th percentile)
Step 7: Above/Below-Market Pricing Assessment
Compare the target's list price with the estimated fair market value:
Preço de Lista: $[PREÇO]
VJM Estimado: $[VJM]
Diferença: $[DIFERENÇA] ([X]%)
Avaliação: [PREÇO ACIMA / PREÇO JUSTO / PREÇO ABAIXO]| Difference | Rating |
|---|---|
| > +10% above FMV | Significantly Above Price |
| +5% to +10% above FMV | Moderately Overpriced |
| +2% to +5% above FMV | Slightly Above Price |
| -2% to +2% of VJM | Fair Price |
| -5% to -2% below VJM | Slightly Below Price |
| -10% to -5% below VJM | Moderately Underpriced |
| > -10% below FMV | Significantly Below Price |
Step 8: Comparable Score Calculation (0-100)
Score the property's value proposition across 5 subdimensions:
Data Quality (0-20 points)
| Criteria | Points |
|---|---|
| 8+ quality comparables found | 20 |
| 6-7 quality comparables found | 16 |
| 5 comps found | 12 |
| 3-4 comparables found | 8 |
| 1–2 comparables found | 4 |
| All comparables sold within 3 months | +2 bonuses |
| All comparables within 0.5 miles | +2 bonuses |
| Average net adjustment < 10% | +2 bonuses |
| Ceiling at 20 |
Price Alignment (0-20 points)
| Criteria | Points |
|---|---|
| Significantly Below Price (>10% below VJM) | 20 |
| Moderately Underpriced (5-10% below) | 17 |
| Slightly Below Price (2-5% below) | 14 |
| Fair Price (within 2%) | 12 |
| Slightly Above Price (2-5% above) | 8 |
| Moderately Overpriced (5-10% above) | 4 |
| Significantly Above Price (>10% above) | 1 |
Comparable Relevance (0-20 points)
| Criteria | Points |
|---|---|
| Average square footage difference < 5% | 6 |
| Average square footage difference 5-10% | 4 |
| Average square footage difference 10-20% | 2 |
| Average bedroom/bathroom difference = 0 | 6 |
| Average bedroom/bathroom difference <= 1 | 4 |
| Average bedroom/bathroom difference > 1 | 2 |
| Same property type for all comparables | 4 |
| Mixed property types | 2 |
| Same subdivision/neighborhood | 4 |
| Different neighborhoods | 2 |
Market Trend (0-20 points)
| Criteria | Points |
|---|---|
| Strong appreciation (>5% in 6 months) | 18-20 |
| Moderate appreciation (2-5% in 6 months) | 14-17 |
| Stable (plan within 2%) | 10-13 |
| Slight depreciation (-2% to -5%) | 6-9 |
| Declining market (>-5%) | 2-5 |
Determine the trend by comparing comparable sale prices chronologically — are the most recent sales higher or lower per square foot than the older sales?
Value Assessment (0–20 points)
This is the holistic assessment combining all factors:
| Criteria | Points |
|---|---|
| Strong value: below market price in an appreciating market with good comps | 17-20 |
| Good value: fair price with a positive trend | 13-16 |
| Neutral: fair price in a stable market | 9-12 |
| Weak value: above market price or in a declining market | 5-8 |
| Poor value: above market price in a declining market with poor comps | 1-4 |
Total Comparable Score = Data Quality + Price Alignment + Comparable Relevance + Market Trend + Value Assessment
Output Template
Save the report to PROPERTY-COMPS-[ENDEREÇO].md where [ENDEREÇO] is the street address with spaces replaced by hyphens.
# Análise de Vendas Comparáveis: [ENDEREÇO COMPLETO]
> **Gerado em:** [DATA] | **Pontuação de Comps:** [PONTUAÇÃO]/100 | **Avaliação:** [ACIMA/ABAIXO/FAIXA JUSTA]
**AVISO: Apenas para fins educacionais/de pesquisa. Não constitui aconselhamento financeiro ou de investimento. Consulte sempre profissionais imobiliários licenciados.**
---
## Imóvel Avaliado
| Detalhe | Valor |
|--------|-------|
| Endereço | [Endereço] |
| Preço de Listagem/Venda | [$X] |
| Quartos / Banheiros | [X] / [X] |
| Área Construída | [X] pés quadrados |
| Preço por Pé Quadrado | [$X] |
| Tamanho do Terreno | [X] |
| Ano de Construção | [AAAA] |
| Tipo de Imóvel | [Tipo] |
| Condição | [Condição] |
---
## Vendas Comparáveis
| # | Endereço | Preço de Venda | $/Pé Quadrado | Pé Quadrado | Quartos | Banheiros | Vendido | Distância | DOM |
|---|---------|-----------|---------|-------|------|-------|------|----------|-----|
| 1 | [End] | $[X] | $[X] | [X] | [X] | [X] | [Data] | [X] mi | [X] |
| 2 | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |
| 3 | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |
| 4 | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |
| 5 | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... | ... |
**Preço Mediano dos Comps:** $[X] | **Mediano $/Pé Quadrado:** $[X] | **Média de Dias no Mercado:** [X]
---
## Análise de Ajustes
### Comp 1: [Endereço]
| Ajuste | Valor | Motivo |
|------------|--------|--------|
| Área Construída | +/- $[X] | [Imóvel X vs Comp X] |
| Quartos | +/- $[X] | [Imóvel X vs Comp X] |
| Banheiros | +/- $[X] | [Imóvel X vs Comp X] |
| Idade | +/- $[X] | [Imóvel X vs Comp X] |
| Tamanho do Terreno | +/- $[X] | [Imóvel X vs Comp X] |
| Garagem | +/- $[X] | [Diferença] |
| Condição | +/- $[X] | [Diferença] |
| Localização | +/- $[X] | [Avaliação] |
| **Ajuste Líquido** | **+/- $[X]** | **[X]% do preço de venda** |
| **Valor Ajustado** | **$[X]** | |
[Repetir para cada comp]
---
## Estimativa de Valor de Mercado Justo
| Método | Estimativa |
|--------|----------|
| Média Ponderada dos Comps Ajustados | $[X] |
| Mediano do Valor Ajustado dos Comps | $[X] |
| Mediano Preço/Pé Quadrado x Pé Quadrado do Imóvel | $[X] |
| **Valor de Mercado Justo Estimado Final** | **$[X]** |
### Faixa de Valor
| Estimativa | Valor |
|----------|-------|
| Baixo (Conservador) | $[X] |
| Médio (Mais Provável) | $[X] |
| Alto (Otimista) | $[X] |
---
## Avaliação de Preço
| Métrica | Valor |
|--------|-------|
| Preço de Listagem | $[X] |
| Valor de Mercado Justo Estimado | $[X] |
| Diferença | $[X] ([X]%) |
| **Avaliação** | **[SIGNIFICATIVAMENTE/MODERADAMENTE/LEVEMENTE SOBREPREÇADO/FAIXA JUSTA/DESPREÇADO]** |
### Faixa de Oferta Sugerida
| Cenário | Preço de Oferta | Base |
|----------|-------------|-------|
| Agressivo | $[X] | [X]% abaixo do Valor de Mercado Justo |
| Competitivo | $[X] | No Valor de Mercado Justo |
| Esticado | $[X] | [X]% acima do Valor de Mercado Justo |
---
## Análise de Tendência de Mercado
| Período | Mediano $/Pé Quadrado | Variação |
|--------|---------------|--------|
| 6 meses atrás | $[X] | — |
| 3 meses atrás | $[X] | [X]% |
| Atual | $[X] | [X]% |
| **Tendência** | **[APRECIANDO / ESTÁVEL / DESPRECIANDO]** | **[X]% anualizado** |
---
## Detalhamento da Pontuação de Comps
| Dimensão | Pontuação | Máx | Observações |
|-----------|-------|-----|-------|
| Qualidade dos Dados | [X] | 20 | [Nota breve] |
| Alinhamento de Preço | [X] | 20 | [Nota breve] |
| Relevância dos Comps | [X] | 20 | [Nota breve] |
| Tendência de Mercado | [X] | 20 | [Nota breve] |
| Avaliação de Valor | [X] | 20 | [Nota breve] |
| **Pontuação Total de Comps** | **[X]** | **100** | |
---
## Principais Achados
### Pontos Fortes
1. [Principal ponto forte da análise de comps]
2. [Segundo ponto forte]
3. [Terceiro ponto forte]
### Preocupações
1. [Principal preocupação]
2. [Segunda preocupação]
3. [Terceira preocupação]
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*Relatório gerado por Analista Imobiliário de IA. Apenas para fins educacionais e de pesquisa. Não constitui aconselhamento financeiro ou de investimento. Consulte sempre profissionais imobiliários licenciados.*
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## Indicadores de Confiança
Indique o nível de confiança da análise:
| Confiança | Critérios |
|------------|----------|
| **Alta** | 6+ comps, todos dentro de 0,5 mi e 3 meses, ajuste médio < 10% |
| **Moderada** | 4-5 comps, dentro de 1 mi e 6 meses, ajuste médio < 15% |
| **Baixa** | 3 ou menos comps, área/período de busca expandido, ajuste médio > 15% |
Sempre divulgue o nível de confiança de forma proeminente no relatório.
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## Tratamento de Erros
- Se nenhum comp for encontrado dentro de 1 milha / 6 meses, expanda o raio de busca para 2 milhas e a janela de tempo para 12 meses
- Se o imóvel for único (ex.: beira-água, histórico, terreno muito grande), observe que os comps podem ser menos confiáveis
- Se o preço de listagem não estiver disponível, estime com base na avaliação fiscal e nas taxas locais de avaliação para mercado
- Se os dados de área construída divergirem entre fontes, utilize o registro do avaliador do condado como primário
**AVISO: Apenas para fins educacionais/de pesquisa. Não constitui aconselhamento financeiro ou de investimento. Consulte sempre profissionais imobiliários licenciados.**
--- skills/realestate-rental/SKILL.md ---
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skill: realestate-rental
name: Projeção de Renda de Aluguel e Fluxo de Caixa
version: 1.0.0
description: Estima a renda de aluguel a partir de aluguéis comparáveis, constrói um modelo completo de despesas, calcula o fluxo de caixa e métricas-chave de investimento em cenários conservador, moderado e otimista
triggers:
- /realestate rental
- rental analysis
- cash flow projection
- rental income estimate
- cap rate analysis
tags:
- real-estate
- rental
- cash-flow
- investment-metrics
- income-property
author: Analista Imobiliário de IA
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